Die Leibrente basiert auf einer versicherungsmathematischen Berechnung, bei der ein Kapital in regelmäßige Zahlungen umgewandelt wird, die bis zum Tod des Begünstigten geleistet werden. Ob es sich um eine Immobilienleibrente oder die Auszahlung eines Lebensversicherungsvertrags handelt – die Berechnung beruht auf denselben Parametern: einem Ausgangskapital, einer geschätzten Lebenserwartung und einem technischen Zinssatz. Das Ergebnis variiert jedoch erheblich, je nach den zugrunde gelegten Annahmen, der gewählten Wertsicherungsklausel und der Art der Leibrente (frei oder mit Wohnrecht).
Wertsicherungsklausel bei der Leibrente: der Parameter, den Rechner verschweigen
Die meisten Online-Tools zeigen einen monatlichen Betrag an, ohne den im Vertrag vorgesehenen Anpassungsindex zu nennen. Eine identische Anfangsrente kann sich über zehn oder fünfzehn Jahre zu sehr unterschiedlichen Gesamtsummen addieren – je nachdem, ob die Anpassung an den Verbraucherpreisindex, einen Baukostenindex oder gar keinen Index gekoppelt ist.
Ohne Wertsicherungsklausel schwindet die Kaufkraft der Rente Jahr für Jahr. Für den Verkäufer (Leibrentner) bedeutet das ein stetig sinkendes Realeinkommen. Für den Käufer (Leibrentenschuldner) ist es ein finanzieller Vorteil, der mit der Zeit wächst.
Zwei Leibrentenangebote allein anhand der Anfangsrente zu vergleichen, heißt, diesen Faktor zu ignorieren. Die Berechnung der Leibrente berücksichtigt diesen Aspekt normalerweise. Dennoch sollte geprüft werden, welcher Index zugrunde gelegt wird und wie häufig die Anpassung erfolgt. Ein gut formulierter notarieller Vertrag hält diese Punkte fest. Ein allgemeiner Online-Rechner tut das nur selten.
Kapital, Lebenserwartung und technischer Zinssatz: die drei Variablen bei der Berechnung der Leibrente
Die Grundformel lässt sich in einer Zeile zusammenfassen: Jahresrente = umzuwandelndes Kapital multipliziert mit einem versicherungsmathematischen Faktor. Dieser Faktor hängt von drei Elementen ab, die sich gegenseitig beeinflussen.
Das Kapital oder der Nettowert
Bei einer Immobilienleibrente entspricht das Kapital nicht dem Kaufpreis der Immobilie. Zunächst muss der Verkehrswert geschätzt und anschließend das Handgeld abgezogen werden (der bei Vertragsunterzeichnung sofort gezahlte Betrag). Bei einer Leibrente mit Wohnrecht wird zusätzlich ein Abschlag angesetzt, um das vom Verkäufer vorbehaltene Nutzungs- und Wohnrecht (DUH) zu berücksichtigen. Dieser Abschlag beträgt je nach Alter des Verkäufers und Lage der Immobilie häufig 30 bis 50 % des Verkehrswerts.
Bei einer Rente aus einem Lebensversicherungsvertrag oder einem PER entspricht das Kapital dem zum Zeitpunkt der Auszahlung verfügbaren Betrag abzüglich der Gebühren.
Lebenserwartung: Sterbetafeln TGH05 und TGF05
Der versicherungsmathematische Faktor basiert auf Sterbetafeln. Die in Frankreich verwendeten Referenztafeln sind die TGH05 (Männer) und TGF05 (Frauen), die vom Institut des Actuaires veröffentlicht werden. Sie geben für jedes Alter und Geschlecht die statistische Lebenserwartung an.
Je jünger der Verkäufer ist, desto höher ist seine Lebenserwartung und desto niedriger fällt die Jahresrente bei gleichem Kapital aus. Der Unterschied zwischen Männern und Frauen schlägt sich unmittelbar in den Faktoren nieder: Bei gleichem Alter erhält eine Frau eine niedrigere Monatsrente, weil die voraussichtliche Auszahlungsdauer länger ist.
Der Kapitalisierungszinssatz
Der technische Zinssatz (oder Kapitalisierungszinssatz) gibt die Rendite an, die der Käufer mit dem gebundenen Kapital zu erzielen hofft. Branchenquellen zufolge liegt der marktübliche Zinssatz 2026 bei etwa 2,5 % bis 3 %. Ein höherer Zinssatz erhöht die an den Verkäufer gezahlte Rente, verringert aber die Marge des Käufers.
Leibrente auf zwei Leben: Was die Standardberechnung nicht verrät
Verkauft ein Paar eine Immobilie auf Leibrentenbasis, kann die Rente auf zwei Leben vereinbart werden. Stirbt der erste Verkäufer, stellt sich eine Frage, die in Rechnern selten behandelt wird: Bleibt die Rente für den überlebenden Partner unverändert oder wird sie gekürzt?
Beide Varianten sind möglich. Ein Vertrag kann vorsehen, dass die Rente für den überlebenden Ehepartner in voller Höhe weitergezahlt wird. Ein anderer kann eine Kürzung festlegen (häufig um ein Viertel oder ein Drittel). Die gewählte Regelung verändert den Gesamtwert der Verpflichtung für den Käufer und damit auch den anfänglichen Rentenbetrag.
Diese Frage sollte geklärt werden, bevor über die Höhe verhandelt wird. Akzeptiert der Verkäufer eine Kürzung der Rente für den überlebenden Partner, sollte er logischerweise eine höhere Anfangsrente erhalten, da sich die Gesamtverpflichtung des Käufers verringert. In der Praxis wird dieser Ausgleich in den Angeboten jedoch nicht immer berücksichtigt.
Einen angemessenen Betrag ermitteln: die Grenzen der versicherungsmathematischen Berechnung
Der versicherungsmathematische Faktor liefert einen mathematisch schlüssigen Betrag. Er liefert jedoch keinen Betrag, den sowohl Verkäufer als auch Käufer als „angemessen“ ansehen würden. In mehreren Punkten bleibt Unsicherheit bestehen:
- Der Verkehrswert der Immobilie beruht auf einer Schätzung und nicht auf einem tatsächlich erzielten Marktpreis. Zwei Sachverständige können zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen kommen, was sich unmittelbar auf die berechnete Rente auswirkt.
- Für die Bewertung des DUH bei einer Leibrente mit Wohnrecht gibt es unterschiedliche Methoden. Steuerliche Bewertungstabelle, wirtschaftliche Methode auf Grundlage der Kapitalisierung der Mieteinnahmen, Mischverfahren: Jede Methode führt zu einem anderen Ergebnis, und keine gilt als einheitlicher Standard.
- Sterbetafeln beschreiben die Gesamtbevölkerung. Sie berücksichtigen nicht den individuellen Gesundheitszustand des Verkäufers, der deutlich vom statistischen Durchschnitt abweichen kann – in die eine wie in die andere Richtung.
Ein Rechner wendet auf diese drei Parameter festgelegte Annahmen an. Das angezeigte Ergebnis ist weder ein Mindest- noch ein Höchstpreis, sondern ein Ausgangspunkt für die Verhandlungen.
Besteuerung der Leibrente: steuerpflichtiger Anteil je nach Alter
Eine entgeltliche Leibrente (Immobilienleibrente, PER) ist nicht vollständig steuerpflichtig. Artikel 158 des französischen Code général des impôts sieht einen steuerpflichtigen Anteil vor, der vom Alter des Leibrentners zu Beginn des Rentenbezugs abhängt:
- Unter 50 Jahren: 70 % der Rente unterliegen der Einkommensteuer
- Von 50 bis 59 Jahren: Der steuerpflichtige Anteil sinkt auf 50 %
- Von 60 bis 69 Jahren: Der steuerpflichtige Anteil beträgt 40 %
- Ab 70 Jahren: Nur 30 % der Rente werden besteuert
Diese steuerliche Regelung begünstigt ältere Verkäufer. Ein 72-jähriger Leibrentner behält 70 % seiner Rente nach Steuern (ohne Sozialabgaben). Dadurch fällt die tatsächliche Rendite deutlich besser aus als bei anderen klassischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Den angemessenen Betrag einer Leibrente zu ermitteln, bedeutet mehr, als drei Zahlen in einen Rechner einzugeben. Die Wertsicherungsklausel, die Zahl der versicherten Leben, die Methode zur Bewertung des DUH und die steuerliche Behandlung beeinflussen das Endergebnis jeweils erheblich. Die versicherungsmathematische Berechnung steckt den Rahmen ab – die Verhandlungen beginnen dort, wo die Sterbetafeln enden.
